아파트 갭(gap)투자의 장점과 단점

2019년 저금리와 부동산 가격 상승 분위기를 타고 아파트 갭투자가 사람들의 관심을 끌었습니다.

부동산에 투자하는 방법 중 하나인 아파트 갭투자는 적은 돈으로 시세차익을 노리는 투자방법인데 본인의 경제적 자유를 향한 하나의 투자 방안이 될 수 있습니다.

 

하지만 이 투자 방법은 리스크가 아주 크므로 충분한 분석을 통해 안전하다고 확신이 들때 즉 아파트 시장이 저점을 통과했다고 할만한 충분한 근거가 있을때 또는 부동산 시장이 호황기일때 투자하시길 바랍니다.

 

아파트 갭투자의 장점

우선 갭(gap)이란 (공간적)틈, (시간적)공백, 격차를 뜻하는 영어입니다.

부동산에서의 갭(gap)은 차액이라는 뜻으로 쓰여집니다. 이를 바탕으로 만들어진 아파트 갭투자란 단어는 아파트를 구입할 때 매매가와 전세가의 차액이 적은 아파트를 고른 후 전세 계약이 있는 상태에서 매매 계약을 체결하는 방법입니다.

 

즉 5억으로 구입 가능한 주택에 전세가가 4억 5천이라면 임차인이 있는 상태이므로 아파트 매매계약에서는

매수인은 4억 5천을 안고 사기에 본인의 투자금은 5천만원만 필요하게 되는 것입니다.

 

 

은행 대출도 없으니 금리의 영향도 받지 않고 5천만원으로 5억짜리 아파트를 구입하는 투자방법입니다.

 호황기를 잘 맞춰 계약을 진행한다면 부동산 거래 비용이 큰 만큼 적은 돈을 투자해서 많은 차익을 얻을 수있다는 것이 아주 큰 장점입니다.

 

그러나 아파트 갭투자는 그 당시 경제 상황 및 다양한 요소에 큰 영향을 받는 방법의 하나이므로 전셋값이 급격하게 하락하는 등의 문제가 발생하는 경우 큰 손해를 보게 되는 위험 요소 또한 갖고 있습니다.

바로 깡통 전세가 될 확률이 있는데 이것이 가장 큰 단점입니다.

 

 

아파트 갭투자의 단점

깡통전세는 갭투자 실패 사례에 자주 오르내리는 용어로 전세율이 집값의 80~90%에 이르는 주택에서 많이 발생합니다. 집값이 전세 보증금 이하로 하락하거나 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔을 때, 세입자의 보증금보다 낙찰금액이 낮으면 깡통 전세가 됩니다.

 

깡통전세가 되면 집주인은 세입자에게 보증금을 되돌려주기 위해 무리하게 대출을 받아야 하고, 세입자는 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 제대로 돌려 받지 못하고 쫓겨날 수밖에 없습니다.

깡통전세를 피하려면 집주인은 무리한 갭투자를 삼가하고 세입자는 계약 전 등기사항전부증명서를 확인하여, 근저당액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘지는 않는지 반드시 체크해봐야 됩니다.

 

 

따라서 이 방법을 사용하여 소득을 증가하려고 한다면 다음의 두 가지 조건을 꼼꼼하게 따져본 후 매입을 결정해야 합니다. 우선 공급되는 물량이 어느 정도인지를 파악하여 수요가 공급보다 많아 전세가가 상승하는 상황인지를 체크해 보아야 합니다.

 

아무래도 부동산 침체기에 이런 상황이 나타날 확률이 높은데 주변 상황으로 인해 되도록 주택을 매입하려 하지  않고

전세나 월세를 선호하기 때문입니다.

 

본인이 집을 사더라도 크게 값이 오를 것 같지 않을 때 전세를 선호하지만 이때는 수요보다 공급이 부족해서 매매가 근처에서 전세가가 형성되는 경우가 많습니다.

결국 공급 물량이 줄어들면서 전세를 원하는 사람이 많아져 관련 금액이 상승할 가능성이 높습니다.

 

두 번째 전체 가격에서 전세가율이 차지하는 비율이 어느 정도인지 확인해야 합니다.

아무래도 매입가와 전세금 사이의 차액이 가장 적을 때 아파트 갭투자를 하는 것이 유리하기에 비율을 잘 확인하여 높은 수치를 기록할 때 계약을 결정하는 것이 현명할 수 있습니다.

 

그렇다고 전세가율에만 집중하게 되면 후에 문제가 발생할 가능성이 높은데 예를 들어 1억의 아파트가 존재한다고 할 때 A라는 지역의 전세는 9천만원 그리고 B지역은 8천만원의 가격을 형성하였다고 가정해 보겠습니다.

단순한 비율로는 A지역과 B지역의 입지를 살펴보아야 합니다. 만약 A지역이 외곽이고 B지역이 중심지라면 아파트 호가가 상승하는 시기일 때 A보다는 B지역의 기본적인 매매가가 높아질 것입니다.

 

 

또한 아무래도 외곽지역부터 전세 수요가 감소할 확률이 높기에 계약 만기가 돌아왔을 때 임차인에게 보증금을 돌려주며 역전세난에 휘말리게 될 가능성이 높습니다. 게다가 새로운 임차인을 구하지 못할 확률도 존재합니다.

그 밖에 이런 피해가 임대인에게만 발생하는 것이 아닌 임차인에게까지 전가될 수 있습니다.

 

세입자의 입장에서는 본인이 지불한 보증금을 제때 돌려받지 못하게 되면서 그에 따른 손해가 발생할 수 있는 것입니다.

결국 깡통주택이나 전세 사기 등의 분쟁으로 이어지며 사회적인 문제로 발전할 가능성도 존재합니다.

따라서 아파트 갭투자를 고민하고 있으시다면 단순한 금액보다는 주택 및 건물이 위치한 입지 및 주변 인프라를 상세하게 따져보아 현명한 선택을 해야 합니다. 

 

결론

아무래도 아파트 갭투자는 고배율의 레버리지 즉 위험성이 굉장히 높은 방법으로 잘못된 선택을 하게 되었을 경우 빚까지 떠안게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 물론 어떤 투자든 리스크는 존재하지만 부동산의 경우 금액 자체가 크다 보니 해당 위험성이 큰 부담으로 다가오게 됩니다. 그러므로 전세가가 하락하더라도 본인의 자금으로 감당이 가능하다는 판단이 드는 경우에 도전해 보시는 것이 바람직하겠습니다.